不動産投資初心者初めての収益物件で区分所有マンションはおすすめ?

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不動産投資初心者初めての収益物件で区分所有マンションはおすすめ?
〜1号収益物件 名古屋市守山区中古区分所有マンション①〜

不動産投資最初の収益物件はどんな物件を購入したらいいの?

はじめての投資用収益物件はどんな物件を購入したらいいの?

不動産投資初心者の方は、その選択も迷うところではないでしょうか?

おすすめするのは、私自身がはじめて購入した1号物件の区分所有マンションではなく、属性が低い方や不動産投資初心者の方が最初に購入する物件としては、激安戸建を購入して、賃貸に出して、経験を積むことをおすすめします。

後ほどご紹介しますが、私がはじめて購入した投資用収益物件は、中古区分所有マンションの1室でした。

損はせず、それなりに儲かった物件でしたが、今の私だと購入しない物件です。

現時点での私の知識量であれば、はじめて購入する物件は、迷わず激安中古一戸建てを購入して賃貸する方法を選びます

まずは不動産投資用収益物件を検索!

不動産投資初心者の「収益物件の探し方!」はコチラから↓

収益物件の探し方! ~収益物件おすすめ検索サイト~ 不動産投資を始めたいけど収益物件ってどうやって探したらいいの? ...

この物件良さそうだなと思ったら、家賃がいくら取れそうか、その物件の担保価値やポテンシャルを品定めします。

家賃査定は、アットホームYahoo!不動産の賃貸から検索するのが便利ですが、戸建賃貸は、数が少ないので、おおよその目安はすぐにわかります。

また、物件周辺の不動産賃貸業者へ電話して、物件の平米数・間取り・駐車場の台数・設備の有無ぐらいを伝えれば、おおよその募集条件を教えてくれると思います。

私が考える中古戸建賃貸の強みは以下の4点です。

・室内の広さ

・集合住宅と違い音を気にしなくていい

・ペット飼育(大型犬可)ができる

・駐車場がある(無くても大丈夫なケースもある)

私の不動産投資1号収益物件は成功か失敗か?

前述した私が最初に購入した投資用物件は、平成22年11月に購入した中古区分所有マンションです。

購入当時、築41年、室内の広さは53.49平米2LDKのいわゆる団地物件です。

480万の売値でアットホームに掲載されていました。その売買価格を大幅に指値して350万で購入しました。

今では、同じ物件を購入しようとは思いませんが、この物件を買って、入居者を付けて、賃料収入を得たことにより、不動産投資における賃貸経営の実績ができたことは、大きな一歩となりました。

また、団地物件というのは、高層階のタワーマンションとは違い、通常3~5階建ての低層物件です。この物件は4階建てで、一部屋に対する団地全体の敷地割合(自分の持ち分割合)が高く、現金購入したため、担保価値が自分が思っているよりも結構高いものでした。これは大きなメリットとなります。

3年後、中古の自宅兼収益物件(収益マイホーム)を融資で購入する際、この中古区分所有マンションは、入居付けの実績ができていたのと担保価値があったおかげで、金利の高いノンバンクではありましたが、共同担保に入れて借入をすることができました

さらに自宅兼収益物件(収益マイホーム)は、その1年後、3.9%だったノンバンクの金利を、信金で借り換えしたことにより1.675%になりました。

共同担保も外れたので、本当にこの中古区分所有マンションは、しっかり活躍してくれたと思います。

いい面ばかりのように思われますが、ただ、区分所有マンション物件というのは団地全体を管理するために管理費や修繕積立金といった余分な費用が月々取らるというデメリットがあります。

私が所有していた区分所有物件も月々、管理費3,000円、修繕積立金10,000円

さらに、私が賃貸に貸し出した年から、何故かわかりませんが管理組合協力金という賃貸している貸主にだけ年間30,000円の費用が課せられることになりました。

月々換算で、管理費3,000円、修繕積立金10,000円、管理組合協力金2,500円。

家賃55,000円から15,500円引かれたら手残り39,500円です。

また、名古屋市内にある物件でしたので、固定資産税もそこそこかかりました。年間の固定資産税を12(ヶ月)で割った金額を39,500円から引いたら手残り36,000円ぐらいでしたので、キャッシュフローがあまり出ません。

幸運にも私は、所有していた間、退去が一度もなく、原状回復費用の出費や空室期間の管理費・修繕積立金の自己資金からの持ち出しはありませんでしたが、退去の状態に陥ると結構なリスクを負います。

はじめての収益物件は激安中古戸建賃貸投資がおすすめ!

区分所有マンションのデメリットがお分かりいただけたと思います。

その点、中古戸建は入居中・空室中の管理費・修繕積立金の費用がかからないだけでなく、激安戸建を購入しようと思うとほぼ地方物件になるため、固定資産税も安くなる傾向にあります。

このような観点から、投資初期は激安中古戸建賃貸投資をおすすめします。

不動産投資初心者(大家さん見習い)向け参考サイト

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