不動産投資をするために不動産業への転職と賃貸管理会社の仕事内容

不動産投資をするために不動産業への転職と賃貸管理会社の仕事内容

賃貸不動産経営管理士とは

私は、サラリーマンの仕事で不動産賃貸アパート・マンションを管理する仕事をしています。最近では、「賃貸不動産経営管理士」という公的資格まであり、賃貸住宅管理業者登録制度に登録している業者は、賃貸不動産経営管理士か管理事務6年以上の実務経験者を設置する義務があります。

賃貸不動産経営管理士資格の合格率は、2017年度で48.3%と難易度はそれほど高くなく、毎年11月に試験は実施されます。

毎年6~9月の期間に、公式テキストを使用した賃貸不動産経営管理士講習(2日間)を受講すれば、出題40問のうち4問が免除されます。受講料は17,820円(税込み)、テキスト3,980円(税込み)は別途必要です。

不動産賃貸管理の仕事内容は?

不動産管理物件のクレーム対応

賃貸管理物件入居者から寄せられる、設備機器故障の苦情対応、台風などの天災被害、隣り同士や上下階の騒音トラブル、無断駐車など駐車場内で起こるクレームや苦情対応があります。また、大家さんからのお問い合わせなど、ありとあらゆるクレーム・トラブル対応は、精神的にきつい仕事です。

家賃滞納督促と合わせて、ストレスの溜まる仕事のひとつです。

賃貸管理物件の家賃滞納督促

私の会社では、賃貸管理している物件に入居する際、法人契約の場合を除き、家賃保証会社を利用しないと入居が認められません。

しかし、入居年数が長い入居者の中には、家賃保証会社を利用していない昔ながらの契約の方もいらっしゃいます。そのような入居者に関しては、家賃滞納料金が3ヶ月分以上にはならないようにしています。3ヶ月以上になるとペナルティーがあります。

また、家賃保証会社を利用している入居者でも家賃滞納料金が6ヶ月以上になれば、立ち退き催促や明け渡しの訴訟手続きのために弁護士依頼をしたり、オーナー様との訴訟費用・弁護士費用負担の交渉など、かなり煩わしい仕事が増えます。

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賃貸管理物件の退去立会い

賃貸管理物件で退去が出る場合、引越しを終えて、お部屋にすべて物が無い状態で退去立会いを行います。稀に管理していない物件の退去立会い依頼を受けることもあります。

退去の立会いでは、原状回復費用の精算手続きと鍵の引き渡しまでが一連の仕事になります。

保証金(敷金)と日割り家賃のお戻し金の合計から原状回復費用を差し引いた金額がプラスであれば、退去者へ返金して、マイナスであれば追加金を退去者へ請求します。

その後、退去した物件のアパート・マンションの大家さんと、オーナー負担分リフォーム費用交渉まで行い、リフォーム業者へ発注依頼をします。

リフォーム見積書依頼、発注手配、完工検収業務

前述の退去した部屋の原状回復工事をリフォーム業者と打ち合わせをして、発注手配をしたり、入居中の設備機器の故障や台風災害の建物や外構改修の依頼もリフォーム業者を手配・発注など指示したりします。

築10年以上経過した物件は、大家さんへ外壁塗装の見積り提案や注文を受けて、発注手配をしています。

台風などの災害では、火災保険会社への提出書類を揃えたり、折衝まで行います。

工事完了後は、見積書の内容通りリフォームされているかをしっかりと検収します。

建物保守点検報告

1ヶ月に1度、賃貸管理しているアパート・マンションの建物を点検して見て回り、大家さんへ報告します。

また、空き部屋は空室期間が長くなると、排水口から臭気が上がってきたり、クモの巣がはっていたり、窓ガラスが汚れたりと、汚くなるものです。そのような空き部屋を清掃する空室管理も行います。

オーナー送金

私の会社では、賃貸管理物件のオーナー家賃送金などは、すべて本社が管理して送金しています。私自身の仕事はありませんが、送金明細に記載された内容に関する質問が、オーナー様からよく寄せられますので、それらに対する回答業務をしています。

アパート・マンション用地情報の提供

私の会社は、アパートやマンションを建築するメーカーなので、基本的には地主大家さんご所有の土地に賃貸物件を建てていただき、その建築費用から利益の大半を稼いでいる会社です。営業の人が契約を取れば、ガッポリ歩合給を貰っています。

不動産賃貸仲介業や賃貸管理物件からの管理費からの収益もありますが、割合からすると微々たるものです。そんな建築で儲ける会社なので、入社当時は、あまり言われなかったのですが、ここ3〜4年ほど建築用地の情報を出すよう、営業以外の人にもかなり厳しく言われるようになり、とうとうボーナスの査定にまで影響するようになりました。

上記にあるクレーム処理のような仕事をすべてこなすことも大事なことですが、この営業社員がやるべき仕事である建築用地の情報を上げて、契約まで結びつける仕事が、現在私が働いている会社の管理従業員業務のメインになっています。

サブリース物件の家賃保証費用の削減

私の会社は、大家さんから物件を一括借り上げしており、退去日から2~3ヶ月を経過すると大家さんへ家賃を保証するサブリース契約を結んでいます。リアルガチな話しになりますが、この家賃保証費用は、会社にとって大きな損失です。

その費用を削減するためには、空室のお部屋を早期入居させるしかありません。

そのためには、大家さんへ設備のグレードアップリフォームの提案(エアコン・カメラ付インターホン・下駄箱・サーモ付水栓・全室に照明器具の設置、キッチン・洗面化粧台の交換)など行います。

それ以外にも外壁塗装や外構の整備といった提案も必要です。

もっとも効果的な方法は、家賃の減額です。かなりの即効性がありますが、やりすぎると大家さんからのクレームにもつながります。当然、大家さんの収支は下がりますし、まだお土地を所有されている大家さんであれば、2期工事・3期工事と繋がる可能性もありますので、難しい交渉業務とも言えます。担当者と大家さんとの信頼関係が必要な仕事です。

不動産賃貸物件管理業務の総括

基本的な仕事の割合は、対物件オーナー3割、対入居者3割、事務仕事や対会社報告業務3割、対業者1割といった感じでしょうか。

結局のところ、クレームや滞納督促、退去立会いと事後手続きなどに追われ、それでいてうちの会社は訳のわからない報告業務が異常にあり、事務仕事も多いと思います。慣れれば効率的にできるようになりますが、イレギュラーなクレームがやはり一番厄介でしょうか。

不動産投資を本気で始めるなら未経験でも不動産業転職をおすすめ

私は、不動産投資を始めるために不動産賃貸管理の仕事に転職しました。不動産業界未経験で30代を過ぎての転職は、非常に大変です。特に、私は35歳を過ぎていましたので、直前に宅建を取得していたとはいえ、10社ぐらい不採用になりました。それでも、不動産業界へ転職するという志望動機は確固たるものがありましたので、なんとか今の会社のパート従業員として採用されることとなりました。

不動産賃貸管理の業務は、上記記載のようにストレスの溜まる仕事ばかりですが、私の不動産業への転職は、それでも成功と言えます。サラリーマンの仕事をしながら実践で不動産投資を勉強できているからです。

不動産関係の仕事に転職できたからこそ、2018年10月現在、一棟収益物件3棟23戸、戸建賃貸3戸所有できるまでになりました。サラリーマン給与と合わせると年収2,000万円ほどになっています。

7~8年前は、パート従業員で年収280万円という苦境もありましたが、思い切って不動産業界へ転職を決めたことは、本当に良かったと思っています。

私の転職活動当時は、今のように不動産業界への転職サイトも充実しておらず、ハローワーク中心で就職活動を行っていましたが、いえらぶ不動産転職このような不動産業界への転職に強い転職サイトもありますので、ご参考までに確認してみてください。

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