不動産投資物件の購入手順

不動産投資物件の購入手順

~4号収益物件 岐阜県本巣郡中古アパート~

検索サイトで収益物件を見つけたらまずは資料請求と物件案内(調査)!

平成25年4月に初めての1棟中古アパートを購入しました。この物件は、2DK10戸そのうち空室が4戸で購入当時 築14年、建物は東向きで駐車場が17台もある物件でした。売買価格は当初3,800万円で市場に出てきました。この時点で少し気になっていましたが、問い合わせはしていませんでした。

すると数ヶ月後には、3,000万円に下がってアットホームに出てきたので、すぐに問い合わせをして物件資料を取り寄せ、現地案内を仲介業者さんにお願いしました

大規模修繕などはされておらず、外回りの清掃も一切されていませんでした。室内リフォームも最低限の原状回復程度で完全に管理会社任せといった物件でした。単身でもカップルでもファミリーでもイケる間取りであったことや、定期清掃を入れて物件をキレイにして、室内の設備をアップグレードしてやれば、絶対に満室になると思いました。

不動産を買う時は買付証明書を提出!

周辺家賃相場の最安値家賃で利回り計算しても、優に利回り15%を越えていたので、即買付証明書を入れました。買付証明書とは、不動産購入の意志を示す申込書です。特に、提出したからといって売買契約が成立するといった拘束力はありませんが、一度自分が決めて、購入意志を示したのであれば、責任を持って購入完結を目指しましょう。

間違っても途中で、やっぱり止めたというようなことはNGだと心得てください。不動産仲介業者の営業マンもあなたのために時間を割いて、資料を準備したり物件案内をしてくれています。この後にお話ししますが、物件の購入の際に金融機関の融資審査がどうしても通らないというのであれば、購入はできませんのでしょうがありません。しかし、それ以外の理由で購入を辞退するのは、不動産業者の信用を失いますので、今後その業者での取引は難しくなると思った方がいいでしょう。

買付を入れた私は、余程のことがないと満額では買付は入れません(笑)しかし、収支的にもかなりイイ物件でしたので、控え目に200万円引きの指値をして2,800万円で買付を入れました。
なかなか仲介業者から返答がなく、私としては3月までに決済をしたかったので、しびれを切らして2,900万円で購入することになりました。

結局、決済は4月にずれ込んでしまったため、じっくり待てば良かったです。ただ、その後、満額での買付問い合わせもあったらしいので、100万円でも安く購入出来ただけでもラッキーだったと思います。

不動産投資で必須な銀行融資ってどうやって受けるの?

この4号物件中古アパートを購入する前の私は、1号区分所有(売却済)2号中古戸建(購入後2ヶ月で売却済)3号中古戸建(現在賃貸中) 3戸すべて現金買いでした。2号中古戸建は180万円で購入して2ヶ月後に480万円で売却しています。参考サイト↓

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さすがに今回は、3,000万円ものキャッシュはありませんので、融資をしてくれる金融機関を探さなければなりませんでした。

とりあえず、資料を持って物件近くの地銀や信金にJAなど、飛び込みで訪問しました。

金融機関へ持っていく資料一覧です。

●物件資料

●登記簿謄本

●公図

●路線価図

●レントロール

●自己紹介文

●収支計算表

●預金通帳すべて

収益物件購入の融資交渉は金融機関へアポを取ってから行く!

上記資料を準備して、今でこそ飛び込みなんて手法は使わず、アポを取ってから訪問しますが、当時の私は本当にやり方がわからなかったので、いきなり訪問して融資のお願いをしていました。しかし、金融機関の方もいろいろと忙しく都合がありますので、飛び込みで訪問するのはやめましょう。

訪問してわかったことですが、どこの金融機関も物件近くの金融機関ではなく、自宅近くの支店へ持ち込むよう言われました。その中で自宅近くの支店にまで親身になって取り次いでくれた信金さんは非常に感じが良く、自宅近くの支店の担当の方もとても好印象でした。

何件か金融機関の訪問をして気付いたことですが、余り融資に積極的でない金融機関は、雰囲気が余り良くありません。これはダメだなというのがなんとなくわかります。この場合、かなりの確率で仮審査の回答も遅いです。中には仮審査の可否の連絡すら来なかった金融機関もあります。しかし、なんとか融資を出そうという意気込みが感じられる金融機関は、担当の方の必死さや熱意というものが伝わってきます。そして、仮審査の回答も非常に早いのです

結局、この物件の融資は親身に自宅近くの支店へ取り次いでくれた、最初から最後まで印象の良かった信金さんで借入することができました。

私は、現在4件の融資を実行しておりますが、その内3件をこちらの信金さんで借入をしております。

以上のように不動産投資におけるもっとも難関な作業のひとつが融資と言えるでしょう。しかし、ここを乗り越えることができた人間こそが不動産投資成功へと導くことができるのです。

不動産投資初心者必見!収益物件購入の仕方参考サイト

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