不動産を売買価格から40%値引きで購入に成功した指値テクニック!

不動産を売買価格から40%値引きで購入に成功した指値テクニック!

〜2号収益物件 岐阜県土岐市中古一戸建て〜

不動産投資物件購入時の買付証明書の入れ方

私は、平成23年11月、2番目に購入した岐阜県土岐市の中古一戸建てで300万円の売買価格に対し、指値(値引き交渉)をして180万円で購入しています。

この物件は、相続者がいない状況で相続財産管理人である弁護士さんが売主の変わりのような立場になって売却している特殊な物件でした。

物件を不動産仲介業者に現地案内してもらった後に、その物件をいざ購入しようとした時、買付証明書を仲介業者に提出します。買付証明書は、不動産仲介業者指定の書類でも良いですし、下記のような自分で作成したものでもかまいません。

収益物件購入時の買付証明書にはめんどくさいことを全部書き込む!

買付証明書には、自分がめんどくさいと思うことは、とりあえず書き込んでしまいましょう。

例えば、この2号物件では残置物が非常に多く、その撤去費用だけでもかなりかかりそうなことが想定されました。

そこで買付証明書に引き渡しの条件として下記のような条件を記載しました。

残置物の撤去

すると相続者もいない物件でありながら、仲介業者さんの働きかけにより、亡くなられた方と仲の良かったご近所の方々が、残置物をほとんど整理してくれました。

仏壇や遺影などもありましたが、それも不動産仲介業者さんの方で手配して頂いたようで、すべて無くなっていました。このおかげで残置物はほとんど無くなり、相当助かったことは言うまでもありません。

また下記は、私が買付を入れる際に、必ず引き渡し条件で証明書に記載する項目です。

境界明示

これは、隣地との敷地の境界に、杭を入れて確定していただくものです。買う立場としては、隣地所有者との面識もありませんので、売主様でやっていただく方が手っ取り早いです。

今回の物件は、元々境界が明示されておりましたので、特に問題はありませんでしたが、私は、買付証明書に「境界明示」は必ず記載するようにしています。

収益物件購入指値(値引き交渉)のポイントは?

指値ポイントその1~売れ残り不動産を狙う

まず1つ目は、インターネット上で売却物件が掲載されているものの、なかなか売れずに残っている物件は、指値(値引き交渉)が通りやすい確率が高いです。

売主もなかなか売れない状況に、「現状の売買価格では売れないのでは?」と焦りを感じ始めるというケースが大いに考えられます。するとそこへ久しぶりにもしくは初めて現れた購入希望の申込で、この先買いたい人なんて現れないかもしれないと思ってしまうものです。このような状況を狙って指値をすることが1つ目のポイントです。

もちろん売主の中には、いつまでも希望の価格で売れるまで待つという人もいると思いますので、一概に売れ残り物件全部、指値が通るという訳ではありませんが、可能性は高いと思ってください。

指値ポイントその2~収益物件を現金購入する

指値(値引き交渉)を通す2つ目のポイントは現金購入です。不動産仲介業者にとって、ローン特約付きの不動産購入申込で「融資が通らなかったので契約は解除して下さい」となるのを1番嫌います。

契約書も作成して、重要事項も説明して、契約解除でまた1からやり直しでは、不動産仲介業者もたまったもんじゃありません。

それであれば、値引き金額が大きくても現金購入なら確実に決済・引き渡しまで行きますので大幅指値が通る可能性が高くなります。

今回の私のケースは、売買価格はもともと300万円と安く、問い合わせ自体も割とあったようですが、現地案内をすると残置物の多さなどに引いてしまって、不動産購入申込まではなかなか至らなかった模様です。

この物件が売れ残っている状況と現金購入の2点をうまく利用して、売買価格300万円に対し180万円という価格で買付証明書を提出した結果、40%値引きの指値が成功したという訳です。

「売れ残り物件を狙う」「現金購入」この2点が利用できれば、不動産投資初心者の方でも、大幅な指値を実現する確率はかなり高くなります!

ただ私の場合、融資を使う場合でもなるべく多めに指値(値引き交渉)は行います(笑)

なぜなら「不動産投資成功のポイントは、指値をしていかに物件を安く買うか!」ですから。

たった2ヶ月で300万円も高く物件売却を成功させた不動産仲介会社を紹介しているサイト

上記の買付テクニックを駆使して180万円で購入した中古一戸建てを、たった2ヶ月で480万円という300万円もの高値で売却に成功したとても素敵な不動産仲介会社は、コチラの記事に掲載しておりますのでご参照ください↓

2号中古戸建の不動産投資はたった2ヶ月で300万円のキャピタルゲイン〜2号収益物件 土岐市中古戸建〜 180万で購入→たっ...
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