新築戸建賃貸投資のリスクとメリット

新築戸建賃貸って儲かるの?

~7号収益物件 愛知県江南市新築戸建賃貸~

毎日の物件検索で激安土地を発見!

私は愛知県の江南市で平成28年3月に180万円で28坪の土地を買いました。この土地は随分前から売地で、検索サイトのアットホームに売りに出されていましたが、一向に売れずに残っていました。

市場に売り物件として出た当初から目を付けていましたが、400万円で売りに出ていた時は何もせず、380万円になった時に資料請求の問い合わせをしました。

放置プレイの実施!

資料請求してから1年以上が経過し、その後売値は350万円になりました。ただ、なんとなくその時は行く気が起こらず放置プレイを実施しました。すると、何ヶ月かしたら280万円まで下がってサイトに登場していたのです。そこから設計士さんに、建物図面作成の依頼をして本格的に購入に向けて行動を開始しました!ある程度の建物が建つことがわかったので買付を実施することにしました。

売れ残り物件は思い切って指値をする!

かなり売れ残っている物件でしたので買付価格を150万円に決め、不動産業者さんに買付証明書を提出しました。すると不動産屋の社長さんから電話がかかってきたので交渉を開始しました。当然、280万円の売値に対し、150万円で買いたいと言われても無理だろうと内心諦めていましたが、かなり何年も売れ残っている物件でしたので、早く売却してしまいたいだろうと読んで、少し強気の交渉をした結果、やや押し戻されて180万円で購入することが決まりました

最初の売値からはなんと55%引きです!

不動産業者売主物件なので仲介手数料もかかりません通常、売主物件は指値が通しにくいとされていますが、売れ残り物件であれば指値を通すこともできるのです。(笑)

この物件は平成28年3月14日ホワイトデーの日に契約と決済を同時に行い、1時間程で無事引き渡しを完了しました!

市街化調整区域の土地購入で気をつけること

江南市に購入したこの土地は市街化調整区域です。

市街化調整区域とは、主に市街化を抑制すべき区域であるため、開発行為は原則として行わず、都市施設の整備も原則として行われない。つまり、新たに建築物を建てたり、増築することを極力抑える地域です。

購入前、この物件は既存宅地要件が付いていたので、建築は可能だと容易に考えていました。

既存宅地要件がついていても建築不可のケースがある!

いろいろ調べてみると市街化調整区域の既存宅地要件の土地に建築する場合、愛知県の条例では、「敷地が160平米以上必要」という一文を発見してしまいました。

購入した土地は92.89平米しかありませんでしたので、不安になり江南市役所の建築課へ問い合わせをしました。

登記簿謄本を元に建築課の担当の方に説明するとこの土地は、昭和43年12月に地目変更で宅地になっており当時は195.04平米ありました。ところが、途中分筆されており分筆された一方の土地は市の歩道になっています。その旨を市の建築課の方に説明したところ、担当部署に確認していただき、このケースなら建築可能との返答を頂きました。

結局、建築することは可能だったのですが市街化調整区域の土地は何があるかわからないので仲介業者さんの言葉を鵜呑みにせず、念には念を入れて自分で確認をした方がいいということがわかりました。

デザイナーズ新築戸建賃貸を建築して不動産投資をするメリット!

そして、この土地には平成29年2月に新築戸建賃貸を完成させました。ありきたりな戸建賃貸ではなく、設計士さん監修のもと外観や内装にもこだわったデザイナーズ戸建賃貸です。

おかげさまで建物完成を待たずに入居者も決まり好スタートを切ることができました。

この物件は、家賃105,000円で、ローン返済が約47,000円、差し引きしたキャッシュが58,000円になります。

105,000円(家賃) - 47,000円(ローン返済) = 58,000(手残り)

ローン返済は元金均等返済にしたため、返済金は段々少なくなっていきます

土地代込みの表面利回りは9.8%でした。土地代込みの数字なのでそれほど悪くはないのですが、いたって平凡な利回りです。しかし、余程のことがない限りこの物件は、10年経過しても今回かかった土地代と建築費用を足した金額ぐらいで十分売却できると予想しています。これは、土地代と建築費用を抑えることによってもたらされた新築戸建賃貸投資の大きなメリットです。その他にも新築の建物なので、10年ほどは設備の故障といった費用もそれほど発生しないというメリットがあります。

中古物件だけでなく、土地を安く仕入れ、建物の建築費用を抑えることにより、新築でも確実に儲かる不動産を所有することは可能なのです。

新築戸建賃貸を建築して不動産投資をするデメリット!

この7号新築戸建賃貸は、ローン(融資)を引いて購入しています。そのローン返済額は、前述の通り月々47,000円ほどになります。入居者が退去してしまうともちろん家賃収入がゼロになります。家賃収入はゼロになりますが、ローン返済は月々必ず引き落とされますので、どうしてもこの点は、新築戸建賃貸投資のデメリットに当たります。

新築戸建賃貸投資のデメリットを回避する方法としては、月々のキャッシュフローを使わずに貯蓄しておくことを、新築の戸建賃貸ではおすすめします。

また、退去後の入居募集の際に、次の入居希望者に対して、あまり高い家賃を維持しようとはせず、なるべく早く入居付けしてしまうことが得策だと考えます。その分利回りは当然下がりますが、ローン返済のデメリットも解消されますし、私は不動産賃貸経営において空室損失(家賃が入ってこない期間)が一番のリスクと考えますので、新築戸建賃貸投資では、このような空室対策をおすすめします。

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