不動産投資初心者は激安一軒家賃貸から実績を積むべし!

不動産投資初心者は激安一軒家賃貸から実績を積むべし!

〜3号収益物件 岐阜市中古戸建〜

不動産投資初心者が最初に購入する収益物件に最適な手法は?

私は、「はじめての収益物件はどんな物件を購入したらいいの?で、年収が低い属性の悪い人や不動産投資初心者の人は、激安戸建から賃貸を開始することを進めています。

不動産投資初心者初めての収益物件で区分所有マンションはおすすめ?〜1号収益物件 名古屋市守山区中古区分所有マンション①〜 ...

3番目に購入した不動産投資物件は、表面利回り21.4%の中古戸建物件です!この物件は、平成24年11月にいつものようにアットホームで検索していたら350万の売買価格で出現しました。

直感で安いと思ったので資料請求し、3日後ぐらいの仕事が休みの日に、不動産仲介業者さんに現地案内をして頂きました。

購入時、築47年で敷地 30.4坪、建物延べ床面積 88.6平米、5DKのRC造、リフォームは塗装が主に費用がかかりそうで、あとは多少の設備投資と雑工事が必要といった感じでした。

どうしても欲しいと思ったので、その日の内にちょっと控えめな70万引きの指値で買付を入れその価格がそのまま通り280万円で購入に至りました。

3号収益物件の中古戸建購入時に実施した市場調査!

まず、この物件が良かったのは、駐車場は軽か小型車が1台停められる程度ですがショッピングモールのイオンが徒歩2~3分のところにありました。

イオンの隣りにもニトリや家電量販店がある複合商業施設も有り、不動産賃貸の仲介店も近隣に3~4店はあったので、賃貸需要は絶対あると思いました。

それといち早く動いたことが購入できた決め手となりました。

不動産仲介業者さんが言われるには、この物件、毎日2件ぐらいは問い合わせが有り、その内の7割ぐらいが私のような投資家からだったようです。中には中国人の方からも問い合わせがあったとのことです。

私が1番に案内予約をして、1番に買付を入れたため、それ以降の問い合わせを受付ない善良な業者さんでしたので運良く買うことができました。

とにかく、この物件は行ける!と直感が働いたら、いの一番に動くことは不動産投資の鉄則です。

激安中古戸建は修繕箇所を見極めリフォーム費用削減が大事!

表面利回り21.4%の3号中古戸建は購入後、すぐにリフォームの手配を行いました。

まず、外壁は数年前に塗った形跡がありましたので雨漏れの跡がある屋上防水塗装と室内塗装を塗装業者に依頼しました。

特に室内の壁は、聚楽(じゅらく)壁といって昔ながらの砂壁でクロスはそのまま上から貼れず、だからといってそのままの状態ではアクが出ていて汚らしい壁だったのでどうするか悩みました。

 

結果、塗装業者さんにうまく塗ってもらうことがコスト的にも安く収まるため、屋上防水塗装と一緒に施工していただくことにしました。

ラッキーなことにわりと新しいエアコンが3台も付いていました。こちらは設備としてではなく、そのままプレゼント品として入居募集することにしました。

キッチンも塗装してもらい、トイレはペーパーホルダーだけ雑貨屋で買ったアイアンのものを取り付け下駄箱はニトリで買ってきた白い明るいものを取り付けすることにしました。

あとは1階のサンルーム的なスペースに白い大理石調のクッションフロアーを貼り、畳の表替と襖・天袋はアクセントクロスを貼り、これで殺風景だっと室内が少し映えた印象になりました。

外構は草取りをして、ホームセンターで購入した雑草が生えないように土を固めるものを撒いて終了

1番頭を悩ましたのが窓です。今のようなアルミサッシではなく鉄枠の窓で開け閉め出来ない窓もあれば、ヒビが入った窓もありました。結果的にサッシは費用が高かったので、そのままにして入居仲介依頼をしましたが仲介業者の営業さんが現状の状態で借りてくださいとうまく説明してくれたおかげで難なく入居が決まりました。

なんでもかんでも新品に交換しなくても不動産投資において戸建賃貸はかなり需要があるので、上記のような窓の開閉ができない状態でも入居は決まるということもあります!

それでは、この岐阜市の表面利回り21.4%中古戸建は、どのように客付けをしたのか?に触れてみます。リフォームを終えてまず、案内用のカギは、仲介店の方がすぐに案内や写真撮影をできるように、玄関付近へキーボックスを設置してその中にカギを入れておきました

キーボックスの暗唱番号は、事前に仲介店さんにお伝えしておきます。

不動産賃貸経営者必須行動~仲介店を回って入居募集依頼を実施!

それから客付けのため仲介店回りを実施しました。物件から1番近いミニミニ、エイブル、ニッショー、アパマンショップ、ホームメイトへ足を運び

●貸家の需要

●家賃がいくら取れるか

以上2点を確認するために回りました。

必要な設備については、築45年以上の物件であえて確認しませんでした。いまさら新しい設備を取り付けしても意味がないからです。

とりあえず、どこの仲介店でも貸家需要はあるとのことで、家賃設定は業者によって査定にかなりの開きがありました。

最初は確か55,000円ぐらいで募集を開始しましたが問い合わせ状況が、あまりよろしくなかったのと、業者によっては家賃40,000円と言われるところがあったりしたことと、窓の開閉ができない箇所があることが気になっていましたので、1ヶ月弱で一気に50,000円へ下げました。

すると2月という繁忙期だったこともあり1週間足らずで物件に1番近いミニミニさんから申込みが入りました。

私の場合、家賃を下げて入居させることはまったく気にしません

それより気にすることは、空室期間の長期化による家賃が入ってこない機会損失です

この空室期間を少しでも短くして、家賃が入ってくる期間をいかに多く取るか、ここに1番重点を置いています。

11月に購入して、12月にリフォーム完成させて2月に申込み、3月から入居!

まあまあですね(笑)

不動産賃貸経営の自主管理とは?

ここで、この岐阜市の表面利回り21.4%中古戸建は、管理会社を入れない自主管理をしています。私は、管理会社を入れる物件と自主管理する物件を使い分けています。

自主管理にする理由は、岐阜市のこの中古戸建は、5年以上入居していて自主管理で運営していますが、その間、入居者からの連絡は一度もありません。入居仲介した業者を通して、1回だけ問い合わせがありましたがまったく手がかからないからです。

こんな手がかからない状態で管理費3~5%も取られるのは、ただただ、もったいない話しです

しかし、募集活動だけは自分で動かないと入居付けができないのでこれだけは、しっかり行動しなければなりません。でも、この募集活動(仲介店回り)は、日々のサラリーマン業務でもやっていることなのでそれ程、苦ではありません。この点は、今の会社に転職できたことに感謝しています。がんばって宅建取得して、がんばって転職活動した成果がでています(笑)

私は、管理会社に委託している物件でも入居が2~3ヶ月決まらなければ、仲介店回りを自ら実行します。自分自信、空室があることが許せないからです。1日でも早く満室にする為には、これぐらいの意識と行動力は必要ではないでしょうか。

アパートやマンションのような賃貸物件は、隣人同士の騒音クレームだとかゴミ出しのクレームだとか駐車場や駐輪場のクレームだとかとにかくいろいろな煩わしいクレームが山のように電話がかかってきます。そのような物件に関しては、プロである管理会社さんに、委託をすべきだと思います。そこまでの対応をするのは、ストレスがかかり、非常に大変だからです。

でも一戸建の賃貸に関しては、そこまでの苦労はかかりませんので自主管理で十分だと私は思います。

不動産投資は、このような管理費のコスト管理や、管理会社を入れるのか自主管理にするのかという投資判断も必要です。

不動産投資初心者は激安中古戸建賃貸投資から開始!

このように、不動産投資初心者の方はまず、リスクの少ない激安中古戸建を購入し、リフォーム、客付け、自主管理といった具合で賃貸運用の一連の流れを勉強して、不動産投資デビューされることをオススメします。私は行いませんが、ここにセルフリフォームを追加されるとなお一層賃貸運用の知識増大につながりますので、余裕のある方はやってみましょう。

以下の書籍は、超オススメ指南書です。ほぼ、この本に書いてある通りに進めて行けば、最初の不動産投資は、成功間違いなしです!

”99万円以下”の資金で儲けるボロ物件投資術! / 脇田雄太さん

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