利回り80%物件へ導いた不動産投資法!高利回り物件購入のリスクは?

利回り80%物件へ導いた不動産投資法!高利回り物件購入のリスクは?
〜8号収益物件 多治見市中古戸建〜

不動産投資で高利回り物件を実現するには?

不動産投資の高利回りとは、いったいどれくらいの数値が目安となるのでしょうか?おおよその相場では、利回り20%以上の推移であれば、十分高利回り物件に該当すると思います。

一棟収益用のアパートやマンションは、ローン(融資)を利用して購入することが多くなります。そうなると地域性にもよりますが、利回り15%以上の物件を購入することも、平成30年10月現在の情勢では、なかなか難しいと言えます。

それでも、「高利回り物件がほしい!」と誰しもが思うことです。そこで、高利回り物件を手にするには、収益物件を所有した大家さん自身の努力が必要になってくるのです。

私が、平成30年1月に90万円で購入した中古の戸建は表面利回り80%物件に大化けしました。購入諸費用やリフォーム費用を合算した実質利回りでも余裕の40%超えを果たしています。ちなみにリフォームは室内改修を施しただけでなく、外壁塗装まで実施しています。

私がそれまで所有していた物件の中で、過去最高利回りだった岐阜市の3号中古戸建の表面利回り21.4%を抜き、大幅な記録更新となりました。

私のおすすめ厳選書籍8選でも紹介している かとうひろゆきさんが書籍の中で恐るべき高利回り物件を連発して購入しておられましたが、不動産投資を始めて7年、その領域にようやく足を踏み入れることが出来て嬉しい限りでもあります。

近隣仲介店の家賃査定はなんと50%OFF!それでも利回り推移はまあまあですが・・・

多治見市に90万円で購入したこの激安中古戸建物件は、入居募集前に家賃査定をお願いした近隣仲介業者2店舗の賃料査定はナント30,000円でした!

不動産投資の利回り計算上は40%です。まあ、これでも十分な利回りをたたき出しています。

ところが、実際に入居が決まった家賃は60,000円です!

不動産投資の利回り計算上は80%です。

50%OFF!倍の家賃が取れるなんて本当にザルな賃料査定です(笑)

不動産投資物件が持つ利回りUPのポテンシャルを見極めろ!

購入したこの物件は、●築年数が古い(築39年)●駐車場が無い(軽1台はギリイケるかも)●トイレが汲取りという、単純に3T(笑)というだけで安易な賃料査定を鵜呑みにしてはいけません!その物件が持っているポテンシャルをしっかり見極めなければ、高利回り物件は実現しないのです。

私が購入したこの物件は、地方都市の外れでなかなかの田舎地域です。電車の駅が徒歩7分にあるものの駅員のいない無人駅です。戸建なら駐車場は当然あるだろうとお思いでしょうが
軽1台がやっとおけるかどうかのスペースしかありません。地方物件で駐車場がほぼ無い状況であればこの段階で敬遠される投資家の方も多いと思います。

しかし、地方都市の外れではありましたが、隣りの市との境に立地していましたので、電車で一駅行けば、隣りの市の中心駅でした。これは結構大きなポイントで実際、入居された方は隣りの市へのアクセスが良かったのも決め手のようでした。

あとは、ペット飼育可能物件にするには築年数も古く、ほどよい汚れ具合(笑)で、専用庭にはまだかなり新しいウッドデッキも有り、ペットを飼う入居者さんにはこの上ない設備も家賃査定UP材料です。

また、建物延べ床面積も90平米弱と絶妙な広さの4LDKで人数の多い家族でも居住空間として充分な広さがありました。建物の延べ面積は広過ぎるとリフォーム費用がかかり過ぎてしまいますし、狭過ぎると人数が多い家族は厳しくなるので80~100平米ぐらいがベストな広さではないかと思います。

このようなすべての要因を踏まえ、家賃:55,000円。ペット飼育:家賃+3,000円。ペット1匹増えるごとに:家賃+1,000円で募集したところ、この物件を購入した日から、たったの2週間でペット3匹飼育(うち大型犬1匹)家賃合計60,000円の方の入居申込を頂きました

家賃査定をして頂くことは重要ですが、戸建の持つポテンシャルをしっかり見極めないと大損することになりますので、自分なりの判断基準が重要になります。そうすることにより仲介店家賃査定の倍の家賃で入居が決まることもあるのです。

不動産投資における戸建賃貸のメリットは?

●ペット飼育可能
●大家族が住める程良い広さ
●希少性

この3点が戸建賃貸の強みだと実感しています。

ペットは、普通の賃貸アパート・マンションでは中型犬や大型犬といった大きめの犬は飼えない物件がほとんどです。しかし、中古戸建であれば、元々それほど綺麗な訳ではないので、そこは気にせずペットは何でも飼育可能にするべきでしょう。そうすることによって今まで大きめの犬が飼える賃貸が無いと諦めていた人たちが借りられるようになるのです。中型犬以上は、屋外飼育に限るとしておけば、それほど室内を荒らされることもないと思います。

また、建物延べ床面積が広ければ(約80㎡以上)5人以上ぐらいの大家族もターゲットになってきます。これも賃貸アパート・マンションでは4LDK以上の間取りの物件は検索してもなかなかありません戸建賃貸も供給数は圧倒的に少ないです。

そこが狙い目です!お部屋探しをされているお客様の中には大人数で引越しを検討されている方も中にはいらっしゃいます。

私が所有している戸建は全部で3戸ありますが3戸すべて(1戸は契約予定)5人以上が住む大家族です。これは、たまたまかもしれませんが戸建以外これだけの人数が住むことが難しいとも言えます。

戸建賃貸は市場に供給数が少ないので
・多少家賃が高くても
・多少築年数が古くても
・多少希望していた立地より遠くても
・トイレが汲取り式だとしても

他に物件がないので借りていただけるという賃貸アパート・マンションには無い素晴らしいメリットがあります

この中古戸建のポテンシャルをしっかりと見極め、仲介店の家賃査定の言い成りにならなかったため、90万円の戸建は利回り80%物件に大化けすることになったのです。

高利回りの激安中古戸建物件を購入するリスクは?

高利回りの激安中古戸建物件を購入することのリスクがあるとすれば

●入居者が退去すると、家賃収入がゼロになってします。

●建物が古いと修繕費用などがかかる場合がある。

この2点は、もともと90万円という激安の価格で現金購入しているため、入居者が退去したとしても、ローン返済などのリスクはありません。また、修繕費用も元々90万という激安な価格で購入しているため、半年も入居していただければ36万円ものキャッシュが貯まりますので、それほどのリスクを負うというほどでもありません。

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